EL NUEVO ARTÍCULO VEINTIUNO DE LA LPH. IMPAGO DE LOS GASTOS COMUNES, MEDIDAS PREVENTIVAS, RECLAMACIÓN JUDICIAL Y MEDIACIÓN Y ARBITRAJE.

La Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, nos trae en su interior una reforma de la LPH con una sorpresa poco comentada de momento respecto a los impagos de los gastos comunes y con reivindicaciones muy solicitadas por el sector desde hace ya mucho tiempo.

La Ley en su nuevo artículo 21.1 dice claramente “La Junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles…” por lo que a partir de ahora tenemos dos medidas muy útiles que nos pueden ayudar a reducir los impagos de forma notable, una es aplicar un tipo de interés o recargo para los que no paguen las cuotas en sus fechas, que nos va a ayudar a evitar los impagos de esos propietarios que pagan cuando les conviene o les apetece; y también para penalizar las deudas de morosidad y así ayudar a conseguir que cuando las épocas de recesión económica repercuten en las familias, las cuotas de comunidad sean lo primero que dejen de abonar por no tener penalización económica en forma de intereses aplicados al principal de la deuda. Por último, algo que lleva pidiendo la sociedad y es la posibilidad de restringir o dificultar el acceso a elementos comunitarios de disfrute como pueden ser las piscinas, gimnasios, parques, pistas deportivas, etc.. y para validar esas medidas solo haría falta un acuerdo por mayoría simple en la Junta de propietarios. Muchas comunidades ya establecían medidas de este tipo, sin el soporte legal, como la utilización de tarjetas de acceso u otros métodos donde se le dificultaba al deudor el uso de algunos elementos comunes.

Es muy importante establecer los límites de estas dos medidas, respecto a los recargos no podrán ser abusivos. Y respecto a las restricciones de uso, además de no poder ser abusivas, solo pueden aplicarse mientras dure la situación de morosidad del deudor y por supuesto nunca se podrá aplicar a elementos que puedan afectar a la habitabilidad de la vivienda del insurrecto, es decir, no podemos poner una llave al ascensor para que no lo use, no podremos privarle de la señal de TV, o del acceso al terrado para tender, o prohibirle el uso de energías renovables.. etc. Solo podemos restringirle uso de servicios o instalaciones, que normalmente son de ocio o disfrute, por definirlo de alguna manera que nos ayude a entender el concepto.

En el segundo apartado de dicho artículo autoriza al «secretario administrador profesional» a poder reclamar la deuda a través de proceso monitorio, con las limitaciones de importe reclamado de dicho procedimiento para la necesidad de abogado y procurador si hubiese oposición del deudor o para la ejecución, fortaleciendo este apartado el poder ejecutar la reclamación contra el propio inmueble del deudor.

El tercer apartado facilita el trabajo de los administradores de fincas ya que el certificado del acuerdo de liquidación de deuda no hará falta que tenga el visto bueno del presidente, siempre y cuando el administrador de fincas no vaya a intervenir profesionalmente en el proceso. Este certificado deberá contener el importe adeudado y su desglose a la fecha de la notificación de la reclamación y no a fecha del acuerdo previo en Junta de propietarios, junto a la documentación de la notificación del deudor, que si no ha podido ser realizada, se podrá hacer la comunicación mediante el tablón de anuncios de la comunidad. Sin olvidar que se podrán incluir los gastos y costes de la reclamación de deuda incluidos los derivados del secretario administrador.

En su cuarto apartado hace referencia a que si el deudor se opone se podrá solicitar el embargo preventivo de bienes y en el artículo cinco deja claro que aunque no sea necesario la intervención de abogado y procurador si la comunidad obtiene una sentencia totalmente favorable el deudor deberá abonar dichos gastos.

Finalmente, en el último de los apartados, el sexto, deja la posibilidad de recurrir a la mediación o al arbitraje para la reclamación de deudas.

Si yo te debo un euro tengo un problema; Pero si te debo un millón, el problema lo tienes tú

Sábado 18 de Junio de 2022 a las 18:06

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